不動産ノウハウ
不動産とは
不動産売買に対する理解が必要
不動産は製造物ではないというしっかりとした理解がお客様には必要です。
土地など製造できるものではなく決まった場所に売り物があるとは限りません。買う側も売る側も人と人なのです。機械を売るようなわけにはいきませんし完璧なものは存在しません。納得できるところか納得しあえるところで売買が成立します。
たとえば、売主側の高く売りたいし、「売ってあげている」。買主側は安く買いたいし、お金を出して「買ってあげている」。
この考えだけでは話がまとまりません。トラブルになる事もあります。不動産とは人と人の話し合いですよ？と思うことが多いです。お互いにこの考えのままでは成立しにくく。経験、知識を使った交渉でお互いが納得することが大切で誠実に対応が求められます。
土地建物についての理解
土地については自然の物。建物については木等を使った構造物ですが、木は自然物の加工品、曲りや反りなどがあります。土も自然物で敷地地盤とするためへの理解が必要で、設備関係は消耗品であるとの認識が必要。財産を手に入れるために安く買えるに越したことはありませんが、生涯続く財産を維持するために、今やるべきことや将来やるべきことをきちっと理解し、土地建物と付き合っていくことが大切です。土地建物を買ったから終わりではありません。正しい認識が必要です。
プロから見た個人間売買の怖さ
その物件はどういった法令の制限がありますか？違法建築物ではないですか？接道義務は果たしていますか？個人間売買で買われた方をお見受けして、売るときに相談をいただき調査すると「そんなところだったの？」と。思わぬ落とし穴が。目に見える土地と家、それは建替えや融資の受けられる家でしょうか？私たちプロでも調査をしてからでないと購入しません。最近では規制なども増え個人間売買はプロから見て不安になります。
こんなにある！不動産に関わる際に必要な知識
物件の調査
現況調査、道路、必要な国、府、市への調査、境界、越境など
重要事項の調査
法令、規制、都市計画、登記事項、道路、再築可否、ライフライン、告知事項、境界など
相談業務
見積もり、ローン相談、税について、建物について、工事について、物件の状態、付随業務、一連の流れや、各専門家の紹介、銀行との折衝、アドバイス（事前申し込み）、購入する場合の一連の相談やお客様の意向相談、売却する場合の相談
相続や、物件を売りだす前に整理すること
相続登記や、農地法の問題、共有者の問題。
他にももっとあります。宅建士は宅建業への入り口に立って切符を手にしただけ。やはり免許だけでなく、不動産の実務経験が必要です。
不動産業者の経験不足で起こりやすい問題
お金・税金・相場関連
- 相場がわからない。査定書が作成できない。
- いわゆる昔の不動産の売買は、説明義務が今ほど義務化されていなかったため購入後、雨漏り、建物の傾き、シロアリ被害を教えてもらえず出費がかさんだ。いいように言われて買った。
- 買った時の契約書や領収書を将来売却するときに節税に使えることを知らなかった。買った時より損をして売ったのに税金が高くついた。
- 建築確認を受けていない物件で売却時に安くしか売れなかった。
- 現在の借入状況や自分の年収などで家が購入できるか心配。なのにアドバイスが不十分。
- 建物があるのに、違法建築だった。（売るときに住宅ローンが組めない）思わぬ安売りをするしか売れなかった。
建築場所・建て替え関連
- 昔に購入し、最近建替えようかと思ったら、建替えられない場所であった。
＝都市計画の関係、道路法の関係、農地法の関係 - 建物が建てられる場所だと言われて購入したけど、実際は建てられなかった。
- 買った時は知らなかったけど、前面道路の所有が現況は道だが、認定道路ではなく建物が建てられなかった。
相談・アドバイス関連
- 既存宅地（建替え制度）について詳しくわからなかった。
- 銀行への住宅ローンについて相談の仕方などがわかりにくく、聞いたことのない書類を揃えてほしいと言われ困った。
相続関連
- 相続について不動産登記や相続人による遺産分割協議書が必要な事や、どこに相談にいけばよいかわからなかった。
- 相続対策のしかたがわからない。
- 相続について不動産を受け取るときどういった進め方をするのかわからなかった。
